Qué tener en cuenta en el arrendamiento de un negocio de hosteleria

El arrendamiento de un negocio de hostelería: ¿Qué debes tener en cuenta?

Cómo arrendar un bar

Hace ya más de un mes que le das vueltas. Desde que viste el cartel “se alquila” en los ventanales de ese bar que tanto te gusta y por el que pasas a diario. Al principio, no le diste mucha importancia pero, a medida que ha pasado el tiempo y has ido hablando con tu familia y con tus amigos, el destino parece empujarte hacia el mundo de la hostelería. El alquiler suele ser la opción más habitual para entrar en él: al ceder su actual titular el arrendamiento de su negocio, puedes poner en marcha un negocio sin partir desde cero. Nuestro principal consejo es que, para tomar cualquier decisión de negocios acudas a Gaztenpresa y que tengas en cuenta una serie de criterios y recomendaciones. Te los contamos.

Opciones para el desarrollo de la actividad.

La primera opción es la del alquiler del local. En este caso, el contrato de arrendamiento quedará afectado por lo que las partes acuerden y,  en segundo lugar, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (PDF). Lo fundamental es que dicho contrato te lo redacte o te lo revise un abogado, para que defienda y proteja todos tus derechos como arrendatario del local. Y evitar en el futuro, posibles conflictos.

Una segunda opción, es arrendar un establecimiento en marcha, con todo ya montado. Es lo que se denomina contrato de arrendamiento de industria.  Es aquel acuerdo contractual por el que una de las partes, a cambio de un precio, cede a otra la explotación de una organización patrimonial económicamente productiva, integrada por una serie de elementos (el local, maquinarias, muebles, mercaderías, bienes de equipo, derechos como los de propiedad intelectual, la clientela, el prestigio comercial…) En este caso, el contrato se regirá por las disposiciones de los artículos 1546 y siguientes del Código Civil. También aquí, el contrato debes hacerlo revisar por un profesional.

En cualquiera de los casos, es siempre recomendable asegurarse de que el establecimiento que nos interesa cuenta con las licencias municipales correspondientes.

 

Aspectos a tener en cuenta

A continuación, van una serie de aspectos que siempre conviene tener en cuenta:

  • Reúne toda la información sobre el local y la marcha del negocio en el pasado. Es necesario comprobar el estado del local, las existencias, los costes mensuales de mantenimiento (agua, electricidad, gas, gastos de comunidad…), el tipo de clientela, el historial del propio local, un análisis de la zona, los precios que se aplican, si es un lugar de paso frecuente de personas, si hay oficinas, colegios o comercios cerca…
  • No creas que vas a encontrar un chollo. En los últimos tiempos, hay cientos de negocios que abren y cierran. A menudo, lo que se traspasa es un negocio que ha fracasado reiteradamente. Eso no significa que no debas seguir adelante con tu idea de negocio, pero harán falta unos cuantos cambios.
  • Verifica qué tipo de licencia tiene el local, los horarios de apertura y cierre, si se permite equipos de sonido, si ha habido modificaciones en el mismo que no están contempladas en la licencia de actividad (y que van a acabar repercutiéndote)…
  • Mucho cuidado donde te metes: si se trata de una transmisión de un negocio, en determinadas situaciones puede acarrear la responsabilidad sobre las deudas anteriores de la empresa que adquieres. Fundamental ponerse en contacto con un abogado especialista en estos temas, para contar con un asesoramiento profesional adecuado.
  • Haz también un estudio del local: qué necesitas cambiar, ¿sólo la decoración? ¿La atención al público? ¿Los pinchos y la comida? Y qué te conviene más, ¿reorientar el negocio para convertirlo, por ejemplo, en un local especializado en desayunos, el café de media mañana y las comidas? ¿Un pub quizás? ¿Hacia qué público vas a dirigirlo?
  • No dejes nada al albur de los acontecimientos: habla con las empresas distribuidoras de bebidas y descubre qué te ofrecen y a qué precio; localiza carnicerías, fruterías y pescaderías en las que prime la calidad de los productos y que puedan ser tus proveedores. De lo que ofrezcas a tus clientes va a depender el futuro del negocio.
  • Comprueba la maquinaria del establecimiento: cámaras refrigeradoras, cafetera, estado de la cocina… Normalmente este tipo de herramientas, básicas para que funcione tu negocio hostelero, han sido adquiridas de segunda mano, pueden tener muchas horas de uso ya o su estado de conservación puede no ser el apropiado. Es un punto importante más a tener en cuenta al acordar el precio del traspaso.
  • No tengas miedo porque en esa zona ya existan más bares o restaurantes. El efecto que suelen producir es el de llamada, no el contrario. Pero, para eso, tu oferta debe ser, cuanto menos, igual a la de la competencia: cuida expresamente el trato con los clientes, piensa en ofrecer algún producto que te distinga del resto (es habitual conocer bares que se han ganado una merecida fama por un pincho o una ración determinada)… O sea, estudia a fondo tu entorno, a los que van a ser tus rivales, desde los precios medios que tienen hasta la calidad de lo que ofrecen, pasando por los horarios, el trato, el tipo de clientes que acuden…

Y, a partir de aquí, piensa ya como un hostelero. Y eso no supone únicamente saber tirar bien las cañas (que también). Apunta:

Haz un plan de negocio. Es fundamental. O sea, cuánto te propones ganar, cuál es tu objetivo. Piensa que, más o menos, los proveedores se van a llevar entre un 30-35% de tu gasto mensual, que el mantenimiento del local (agua, luz, etcétera) te supondrá alrededor de un 15% y el alquiler, otro 10%. A partir de ahí, calcula qué precios vas a poner y, en función de tus cálculos, cuántos clientes vas a necesitar que entren a diario para alcanzar la rentabilidad que te has propuesto.

Muy importante: las cuentas, al día. Una mala gestión económico-financiera ha dado al traste con muchos negocios hosteleros. Lleva un control estricto del gasto, revisa todos los ingresos y gastos al final de cada día y planifica lo que te tienes que gastar cada mes. También te ayudará, y mucho, tener una provisión de dinero para imprevistos.

Entra en contacto con la asociación de hosteleros de la zona en la que te encuentres. La unión hace la fuerza, sobre todo a la hora de promocionar tu local, de conocer futuros proyectos en las inmediaciones que te van a afectar o de defender tus derechos ante, por ejemplo, una subida abusiva de impuestos…

Un último consejo: cambia el aspecto del local. Redecora, redefine, dale tu estilo. Gasta con prudencia, pero recuerda que no hay ganancia sin inversión. Y no olvides que tanto la Gaztenpresa como LABORAL Kutxa estamos aquí para ayudarte: no dudes en ponerte en contacto con nosotros si necesitas financiación y apoyo para llevar a cabo tu negocio.

8 Comentarios
  1. jose olveira 1 año

    Una asociación tiene alquilado un local destinado a Meson-Restaurante, todo lo que hay en el interior es del inquilino, solo estan las paredes, las licencias esta a nombre del inquilino.
    Mi pregunta es la siguiente: Terminado el contrato se arrienda el local a otra persona, ¿ Que pasa con los permisos?
    espero su respuesta.
    Muchas gracias
    – Atte. les saluda
    J. Olveira

    Muc

    • Autor
      gaztenpresa 1 año

      Estimado José:

      Es el Ayuntamiento el que autoriza a desarrollar una actividad en un determinado local indicando las condiciones jurídicas, técnicas y de funcionamiento de la actividad en ese local. Si el local que se ha alquilado va a desarrollar la misma que la que se refleja en la licencia existente y en las mismas condiciones y no se producen modificaciones estructurales o cambios en la potencia e instalaciones, bastará con solicitar un cambio de titularidad. Para ello es necesario tener la copia de la licencia que se pretende transmitir. La licencia puede caducarse en el caso que la actividad sea suspendida por un periodo superior a seis meses (pero hay que consultarlo porque puede variar según el Ayuntamiento).

      Esperamos haber sido de ayuda.

      Un saludo.

  2. Pablo 10 meses

    Hola, tengo una duda espero que me la puedan resolver, soy copropietario de una pensión-resturante (marisquería) en la actualidad arrendada, el contrato expira en breve, y me comentan que la licencia es del inquilino, pues fue quien la solicito.
    ¿Si no renuevo el contrato, se pierde la licencia?
    ¿Tendría que solicitar yo una nueva licencia?
    Gracias!!

  3. Alexia 7 meses

    Hola!
    Tengo un hostal que alquilo a mi madre. Era de ella y al jubilarse, lo cogí yo. Le pago una renta de 100€ simbólicos. Me dice mi gestor que en algún momento Hacienda me “va a pillar”. No entiendo por qué. A caso existe una ley que obligue a pagar un mínimo por una renta? Gracias.
    Alexia

  4. SoL 1 mes

    Hola buenas
    Mi dudas es yo estoy por alquilar un bar ya con licencia, tengo que pagar algo para abrirlo?tasas ?etc gracias

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